炒房团怎么赚钱的？无非遵循了这三点金融逻辑！近二十年，什么资产经久不衰的趋势上涨？一（二）线城市的（住宅）房产！也因此成就了一批靠投资房产实现财富膨胀的群体炒房客。从最初的歪打正着到后来的以此为业，从起先的单打独斗到之后的抱伙成团，从曾经的温州炒房团到如今散落在各地并以网络为据点的投资客财富的涨跌起伏不仅反映楼市的变动，也彰显着中国经济的趋势演化。

　　当大家都断定楼市黄金期已过时，2016年的这波房产牛市却打了个措手不及。于是，房产自媒体雨后春笋般的涌现、借助知识付费的风口炒房咨询收费也日益普及、炒房客甚至全国范围内寻觅价值洼地、一些网红/大V们更是做起了团购、炒房培训、付费咨询的生意

　　没买房的/想改善住房的/做实业不赚钱的人极力反对炒房，并把炒房客比喻成贪得无厌的蝗虫：他们吹高了房价，抬升了城市生活/生意成本，挤压了实业的存活空间，降低了城市的活力和竞争力，让无数怀揣梦想的年轻人败在一套房子下，资金的脱实向虚让泡沫越吹越大，并增加了金融的系统性风险，让国家置于危卵之下

　　炒房客和尝尽楼价上涨甜头的人当然不这样认为：房价上涨是人口现象（城市化下的农村人口向大城市转移）和货币现象（尤其是2008年后，央行印钞太多）的叠加结果，他们那些购买力对房价的冲击相当于大海里浇了一盆水毫无影响，只是他们聪明的判对了趋势，并享受了先人一步的收益。他们甚至认为炒房有助于降低房价房产是资金密集型行业，他们提供了资金有助于地产商加快房屋建造，最终形成供给的增加。

　　房产泡沫的担忧由来已久，至今十年有余，看空者张口必谈日本房价崩溃后失去的二十年，闭口就谈九七后香港楼价拦腰截断时许多人负资产的痛苦，并以此警示国人。当看空的专家一个个成了笑谈，没买房的人陆续高位接盘后，越来越少的人再相信房价会跌，这也是炒房经久不衰的原因。

　　与民间预期相反的是，中央政府开始打击炒房房子是用来住的，不是用来炒的。可房产调控的思路是限制购买而不是扩大供应，其效果自然大打折扣，十余年的失败房产调控已然证明。房地产牵涉上下游近百个实体行业，能否把房地产简单的归入虚拟经济范畴真的值得商榷。

　　早在2003年前后，在杭州/上海/北京等地的某些售楼部就陆续出现了一批批温州炒房客，也曾在媒体上聒噪一时。可在2010年那次席卷全国的民间借贷后（温州是重灾区），温州炒房团折戟沉沙，已很少人再提。

　　其实，影响较大、组织性较强、能算得上全国性炒房团的是金朝阳一个自称要让10万中国人实现财务自由、以财商教育培训为主业的财富俱乐部。

　　它的操作手法跟现今活跃在各大炒房论坛，并被尊称为“神”的炒房大咖们如出一辙：想尽一切办法获取尽可能多的银行贷款，之后拿这些钱去购买房产，在房产升值后抛售套现或再抵押获取更多贷款，购买更多的房产。

　　具体的操作方法是：学员之间互相转账做流水（金朝阳的财商培训就是一个筛选机制，通过更高价格更高级别的培训筛选出更具有经济实力的学员），之后申办大额信用卡以备套现（学员间也相互借贷），买房抵押贷款再买房，以此循环。

　　2015年初，金朝阳还是崩了。它向学员发行的类Reits无法兑付，短债也不能付息，牵涉资金900亿，而这些钱很多投向了上海/重庆/广州等地的房产，且以写字楼居多不像住宅，它们交易税费高、且涨幅有限，在2014年楼市的调整中栽了跟头。

　　听了金朝阳财商课并加了杠杆买房的学员同样损失惨重，楼价下跌致资产缩水，现金流困难致月供难以为继，在银行/小贷公司/亲友的逼债下痛不欲生，甚至有人跳楼、失联。

　　而今的炒房客比金朝阳聪明多了，他们只在很小的熟人圈子的抱团，并且只买一二线城市的住宅，通过配置面积大小不一/离市区距离远近不同/建造年代新旧有差异/购买年份分散不集中的房产，来达到维持现金流稳定的目的。

　　通过比较，你会发现所有的房产投资课程无外乎在哪个城市/哪个板块买房涨幅最大，如何筹措到投资的资金（亲友借贷是一方面，更多的是了解到银行的贷款条件/规则/流程），偶尔也会讲到如何维持房产持有期的现金流。

　　以上三点做得好不好直接关系到投资收益，及是否能安全的存活下来。金朝阳就败在资产的选择（主要是写字楼）和后续现金流的管理上（无法再从学员处获取后续资金），其学员则大多败在无法获得再融资（杠杆负债太高，在房价下跌期很难获取融资）而致使现金流断裂。

　　炒房当中还牵涉到现代货币体系及信用证明的原理。现在是纯信用主权货币时代，货币理论上可以随意增加，在繁荣期为了应对增加的商品/服务交易要增加货币，在萧条期为了刺激经济扩大需求也要增加货币。是的，货币贬值、钱越来越多是必然的，而房产就大概率的成为吸附超发货币的媒介。

　　现有的征信体系下，个人的信用证明就是资产，而资产主要指房产。现代银行金融体系的发展，使得一二线城市的优质房产等同于现金（抵押贷款很容易），这样就方便让房产和现金之间无缝转换。

　　不少炒房客因炒房财富暴增，就飘飘然的自信心爆棚，认为自己参透了财富的玄机，并以此为傲，其实原理也就以上几点。不是他们本身很牛，是大时代给予的机遇好（人口红利/货币红利/经济红利等），当然也有他们运气/钻研/思索/行动力/自控力的相助。

　　以前的批发零售业、生产制造业、房地产行业莫非如此，我们一生追逐财富的过程就是如何解决/匹配好资金、项目、现金流三者的关系。

　　如果我们再仔细分析，就会发现其中的关键点是债务。债务如同一块硬石头，收益可以简单的理解为泡沫，泡沫可以无限膨胀或急剧收缩，而石头则不会，其收益/亏损部分就是泡沫与石头之间的差额。债务越大其投资额就越大，理论上获得的收益就越多(泡沫越大)，当收益没有达到预期或收益很少甚至为负数时，不变的债务就会压垮借贷人。

　　债务是一把双刃剑既可以协助你让财富成倍（倍数即为杠杆率，买房20%首付即是1：5的杠杆，40%首付即是1:2.5的杠杆 ）增长，也可以让财富加速毁灭。债务违约对一个国家/经济体来说就是经济危机（现在主要表现为金融危机），对个体来说就是企业/个人经济破产。

　　炒房客的破产多是杠杆太高，负债太重，一旦遇到房产调控，房价不涨或下跌都会增加利息负担，若后续融资不畅，现金流断裂即前功尽弃、经济破产。由此推及其他，企业经营/个人生意都是如此，控制好债务，筹备好现金流，让自己活得时间足够长，才有机会翻身直至等到下一个泡沫的来临。