【大地产专题】物业管理企业投资并购法律尽职调查要点我国的物业管理从住宅管理开始，发源于深圳。2018年3月，住建部取消了物业企业资质等级制度，物业行业进入市场化阶段。物业管理企业在管及合约面积随即快速增长，在管物业业态及增值服务更具多元化，物业管理服务已成为房地产行业带动盈利能力的重要部分，逐渐从分支链条过渡成为衡量房产价值的重要标准之一。我国知名地产商早已成立独立的物业公司，然而并购是物业公司在接受其关联公司“供养”之外，做大规模、拓展业务边界最快速有效的手段。因此，物业投资并购方面是律师值得关注的领域，关于物业管理企业法律尽职调查也将成为律师的重要业务领域。本律师将通过物业管理企业法律尽职调查清单中审查要点以及相关规范进行梳理，以供实务参考。

　　物业管理企业在管项目取得的资格审查主要包括三个要素，一是前期物业服务合同，二是物业服务合同，三是物业服务合同备案。

　　前期物业服务合同是业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位与选聘的物业管理企业前签订的。由于国家提倡房地产开发与物业管理相分离，《物业管理条例》中明确规定，前期物业服务合同中的物业管理企业应当通过招投标或协议方式选聘。因此，在尽职调查中需注意对招投标材料或者行政主管部门批准采用协议方式选聘的材料。除此之外，关注各省市物业管理条例是否存在招投标程序限定，具体研究目标公司所在地相关规定。若违反相关程序规定，前期物业服务合同可能将认定无效。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

　　物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务，并按照有关规定拟定临时管理规约。

　　建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定，最长期限不超过二年。

　　前期物业服务合同期满，尚未成立业主大会，物业服务企业继续按照原合同提供服务的，经物业管理区域占业主总人数百分之五十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之五十以上的业主联名书面提出更换物业服务企业的，可以由街道办事处通过招投标方式选取物业服务企业提供物业服务。

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　物业服务合同是业主大会选聘的物业管理企业与业主委员会之间签订的。业主共同拥有选聘或解聘物业管理企业的权利，但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加并同意。值得注意的是，业主委员会需要获得业主大会的授权，方可签订物业服务合同。实践中，业主可以就未经授权的业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同请求人民法院予以撤销。由此可见，尽职调查中不仅仅需要对“双过半”的决议材料进行审核，同时业主委员会获得授权的相关证明也应当予以审查。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　业主大会选聘物业服务企业提供物业服务，应当签订物业服务合同，约定物业服务内容、物业服务费标准、合同期限等。

　　本条例实施前签订的物业服务合同，合同期限延续至本条例实施后的，继续按照合同约定执行；合同到期后，按照本条例的相关规定执行。

　　物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。

　　部分省市物业管理条例中明确规定物业服务合同需要办理备案，例如《深圳经济特区物业管理条例》第五十八条第四款，“物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十五日内将物业服务合同副本报物业所在地区住房和建设部门备案。”尽调中应当审查企业对《物业服务合同》是否备案，备案合同与实际合同是否一致。

　　承接查验是物业管理企业和建设单位按照国家有关规定以及前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部分、共用设施设备进行查验。由于实践中前期物业管理企业的承接查验极大可能敷衍了事，其结果可能影响投资并购结果甚至安全问题。《物业管理条例》要求物业服务企业在合同终止后将相关承接查验资料交还给业主委员会，若不交还则涉及到遭受行政处罚的风险。基于此，在尽职调查中，需要特别注意承接查验文件以及建设单位移交材料。

　　（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

　　物业承接查验应当自业主大会完成备案之日起三十日内由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行。提供前期物业服务的企业不得擅自代为承接查验。筹备组应当对承接查验过程进行指导和协调。

　　筹备组依照本条例规定，经街道办事处批准延长三个月仍无法召开首次业主大会并选举产生业主委员会的，由筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。

　　物业承接查验前，业主大会、物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，对承接查验的基本内容、各方权利义务、存在问题的解决方式及其时限、违约责任等事项作出明确约定。

　　实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。

　　物业管理用房是物业管理企业进行办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房，应当由建设单位提供。尽调中需要审查物业管理用房是否办理产权登记，是否改变其正常使用功能，是否存在抵押转让等情形。结合所在地省市物业管理条例规定，避免行政处罚。以深圳为例，建设单位未按照规定提供物业管理用房的，责令其三个月提供，逾期未提供的，责令其按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款，并处以罚款。

　　建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。

　　业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有，应当办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。

　　建设单位违反本条例第九条、第十条规定，未按照要求提供物业管理用房的，由区住房和建设部门责令限期三个月内提供；逾期未提供的，责令建设单位按照本物业管理区域物业市场平均售价和规定的物业管理用房面积支付专款，存入业主共有资金账户，用于购置、租赁物业管理用房，并处二十万元以上五十万元以下罚款。

　　物业服务企业及其工作人员违反本条例第六十二条规定，侵占、挪用业主共有资金的，由区住房和建设部门依法追回，给予警告，并处被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款；擅自改变物业管理用房等共有物业用途的，由区住房和建设部门给予警告，并责令限期改正，逾期未改正的，对物业服务企业处五万元以上二十万元以下罚款；违规泄露业主信息的，由区住房和建设部门对物业服务企业处一万元以上三万以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。

　　根据《物业管理条例》的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。关于物业服务收费可通过三个层面进行审查：

　　物业服务往往依据其类型和档次等区分其服务内容，一般可分为两大板块。一是常规性服务，其主要收费内容包括物业管理费、车位管理费、垃圾处理费；二是增值服务，主要包括家居生活服务、停车位管理租赁及销售服务、房屋经纪服务、公用区域增值服务等。尽调中需要审查所收物业费是否符合存在约定的具体形式，以及核查是否有相关项目违背政府指导价。在具体的核查方式上，得益于当前政府信息公开的全面覆盖，可以通过查询目标公司所在地市县区政府每年公布的行政事业性收费项目目录、涉企行政事业性收费项目目录、政府定价经营服务性收费目录清单等来核查收费项目和金额的合规性。

　　物业费是一家物业管理企业的重要收入来源，其关乎收购方收购目标公司后的收入，故物业费收取情况的审查尤为关键。物业服务费有两类交纳主体，对于已交付业主的物业，物业服务费由业主或物业使用人交纳；对于开发商未出售或尚未交给业主的房屋为空置房屋，空置房屋物业费的缴纳：有约定的，从其约定；无约定的，按照《物业管理条例》的规定由开发商缴纳。审查时应当关注物业管理企业是否存在大量物业服务合同纠纷诉讼，并实地走访，全面了解管理费收缴情况。实践中，物业管理企业往往会与房地产商存在关联交易，律师在尽调中需要注意收费规范问题，具体核对相关交易原件、交易凭证以及核查交易履行是否符合程序、收费是否合理等。

　　在商用性质的物业项目中，物业公司时常出现代收代缴电费以及代收代缴生活垃圾处理费的情形。根据《中华人民共和国电力法》第四十三条规定：“任何单位不得超越电价管理权限制定电价。”第四十四条：“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。地方集资办电在电费中加收费用的，由省、自治区、直辖市人民政府依照国务院有关规定制定办法。禁止供电企业在收取电费时，代收其他费用。”因此，律师在尽调时需结合财务情况审查是否有赚取差价的情形。

　　第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当将下列信息予以公示：……（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；……

　　《物业管理条例》允许物业服务企业转委托部分物业服务业务，但明确禁止全部转委托。因此，律师在尽调时应首先关注目标公司是否存在一并委托的情形，其次是对具体的转委托项目合规性进行调查。一般存在游泳池经营外包、停车场经营外包、保安服务外包、电梯维保外包、垃圾清运外包、保洁服务外包、清掏服务外包等事项，同时需要还要核查相关外包方是否具有相应前置行政许可，如《卫生许可证》《保安服务许可证》《特种设备安装改造维修许可证》《城市生活垃圾经营性清扫、收集、运输服务许可证》等。

　　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。……

　　《民法典》明确规定，公共区域经营产生的收入为业主所有。常见的有小区电梯广告费、停车库广告、门禁广告、快递场所占用费等等。根据《民法典》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等规定，物业公司使用公区进行经营，应征得业主或业委会同意，并且在扣除合理成本之后的收入属于业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业委会的决定使用。故律师应当核实公共区域经营收益情况，具体包括是否取得充分授权、成本是否合理、收益是否上缴等。

　　并且，专项维修资金属于业主所有，不得挪作他用。因此，尽调时需要关注专项维修资金的缴纳、使用以及公开情况。

　　建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

　　紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

　　建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

　　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：……（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　以上是根据物业行业的特殊性列举要点，同时尽调中仍然有许多常规性要点需要核查。主要包括：企业重大债权债务，审查是否存在借款、担保、失信等。劳动合规，审查是否未签署劳动合同、未缴纳社保（自愿放弃不能免责）、未缴纳公积金、不符合劳务派遣条件、辞退员工未足额支付补偿金等。知识产权，权利取得是否合法、是否存在权利限制、是否有纠纷等等。

　　尽职调查是投资并购的必要前置工作，尽可能排查法律风险。此后还需要在交易文件中，针对交易前、过渡期、并购后的处理设置相应的解决措施及条款。